| Lección No.1: Consideraciones Generales |
Contexto
| Una de las consideraciones mas importantes en relaci贸n con el incremento del salario m铆nimo para el a帽o 2026, es que no fue el resultado de una concertaci贸n con las partes interesadas (Gobierno, empleadores y empleados - representada por los sindicatos), sino que fue impuesto mediante decreto, donde se autoriz贸 un incremento incluso superior a la propuesta que ten铆an los sindicatos. Por lo pronto, la 煤nica opci贸n que tienen las os conjuntos de propiedad horizontal, es responder a la nueva realidad, entendiendo el contexto, las implicaciones (incluyendo riesgos) e identificando acciones que les permitan garantizar los ingresos necesarios para atender las obligaciones de la copropiedad (costos de operaci贸n) y sus proyectos (Inversiones)
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Costos de operaci贸n e Inversiones
| El aumento en los costos de administraci贸n en las copropiedades para el a帽o 2026, no solo se ve impactado por el incremento del salario m铆nimo legal vigente (SMLV); tambi茅n se deben considerar aspectos como el incremento en los costos asociados a las horas extras laborales y el incremento en el 铆ndice de precios al consumidor -IPC-. Lo anterior quiere decir, que el incremento en el SMLV para 2026, la cantidad de horas extras adicionales y los turnos nocturnos que demande la copropiedad son los que determinaran el valor real del incremento en las cuotas de administraci贸n.
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Los costos de personal en P.H. son superiores al 60% del presupuesto mensual.
| La suma de los costos de los servicios de vigilancia (los que mayor peso tienen), aseo y reparaciones locativas (oficios varios), de manera general corresponden a porcentajes del 60% o 70% del valor del presupuesto mensual de costos y gastos de las copropiedades.
A continuaci贸n, presentamos dos conceptos asociados a la clasificaci贸n de los costos y gastos que se incluyen el presupuesto:
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| OPEX : Costo asociado a la operaci贸n de la copropiedad, corresponde a los contratos necesarios y recurrentes como por ejemplo el servicio de vigilancia, el servicio de aseo, etc. |
| CAPEX : Costo asociado a las inversiones que hace la copropiedad para la mejora o reparaciones contingentes. Por ejemplo, lavado de fachadas, impermeabilizaciones, dotaci贸n de parques o gimnasios, etc. |
Opciones a considerar
| A continuaci贸n se relacionan algunas acciones que se pueden tomar para ajustar los presupuestos de la P.H. considerando los incrementos en los costos decretados (SMLV) y los esperados (incremento en los precios):
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| Aplicar criterios definidos en asambleas previas : Dar aplicaci贸n a criterios aprobados por la asamblea de copropietarios en sesiones anteriores. Por ejemplo, incremento autom谩tico de la cuota de administraci贸n en enero de cada a帽o en un porcentaje que corresponda al incremento en el SMLV dado que los costos m谩s representativos como el servicio de vigilancia y aseo est谩n indexados. Otro opci贸n puede ser incrementar en un porcentaje correspondiente al promedio entre el incremento de SMLV y el IPC.
Esta estrategia evita que se acumulen d茅ficit en el presupuesto de los primeros meses del a帽o (hasta cuando se realice la asamblea general de propietarios). |
| Mantener el valor de la cuota actual y esperar la asamblea de copropietarios. : Si no existen criterios de incremento autom谩tico se debe mantener el valor de la cuota, lo que puede desfinanciar el presupuesto mensual de los primeros meses y llegar con un d茅ficit alto que se debe cubrir con una cuota extraordinaria o con un incremento en las cuotas de administraci贸n superior al del SMLV. La opci贸n de cubrir los d茅ficit mediante una cuota extraordinaria evita cuotas de administraci贸n altas y en algunas ocasiones se prefiere para evitar que posibles arrendadores o compradores opten por otras copropiedades. |
| Convocar a una asamblea extraordinaria de copropietarios : Dado que el incremento en los costos indexados al SMLV o salario m铆nimo vital decretado para 2026 es una circunstancia externa no esperada, la administraci贸n puede convocar a los propietarios para plantear la situaci贸n, presentar alternativas y aplicar las decisiones que se aprueben en dicha asamblea. De esta manera, se ajustan r谩pidamente los flujos e ingresos para poder cumplir con las obligaciones y proyectos de la copropiedad. |
Riesgos asociados
| Un incremento elevado en las cuotas de administraci贸n de la copropiedad, puede materializar eventos indeseables que afecten la gesti贸n de la administraci贸n e impactar la ejecuci贸n de los presupuestos aprobados. Algunos de estos riesgos son:
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| Afectar la cartera : Incapacidad de los copropietarios para cumplir oportunamente con los pagos de las cuotas de administraci贸n, afectando los ingresos esperados e impactando la ejecuci贸n presupuestal. Fortalecer el seguimiento de la cartera es importante para gestionar mediante comunicaciones oportunas, acuerdo de pagos o procesos jur铆dicos, las afectaciones a la cartera de la copropiedad. |
| Iliquidez : En los primeros meses del a帽o (hasta cuando la asamblea apruebe el incremento en la cuota de administraci贸n), los ingresos recaudados no van a ser suficientes para ejecutar todas las actividades presupuestadas; usualmente se priorizar谩 el pago de los servicios de seguridad y aseo, y se postergaran algunos proyectos de mantenimiento o mejora. Esta situaci贸n puede llevar a incumplimiento de las obligaciones de la copropiedad (impagos), generando mayores costos relacionados con el pago de intereses o gestiones judiciales, al deterioro de la relaci贸n con los proveedores o a recibir servicios de menor calidad. |
| Da帽o a los activos de la copropiedad : Afectaci贸n a las instalaciones o bienes de la copropiedad, por la no ejecuci贸n oportuna de las actividades de mantenimiento o mejoramiento aprobadas, que conlleven a mayores costos, da帽os mayores o la perdida de garant铆as de productos o servicios adquiridos. Por ejemplo, no realizar el mantenimiento peri贸dico a las zonas impermeabilizadas y que se establecen como condici贸n a la copropiedad para que el proveedor atienda las reclamaciones relacionadas con los productos o servicios entregados. |
| Mayores costos de ejecuci贸n : En caso de tener que postergar un proyecto planeado, se pueden generar costos adicionales asociados al incremento en los precios de productos o servicios, a la caducidad de la oferta hecha por el proveedor, perdida de descuentos, etc. |
Implementar un modelo de gesti贸n que optimice el gasto y aumente el ingreso
| Independientemente del incremento inusual esperado para las cuotas de administraci贸n en 2026 por las razones mencionadas anteriormente, la gesti贸n de la administraci贸n de la P.H. debe propender por tener en su modelo de gesti贸n como prioridades:
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| Optimizar costos y gastos : Eliminar los costos innecesarios asociados al desperdicio en el uso de insumos o servicios. Por ejemplo, consumo innecesario de energ铆a, uso eficiente del agua potable (no usar para el riego de plantas y jardines, captar y utilizar aguas lluvias), realizar mantenimientos preventivos y revisiones para evitar da帽os mayores y extender el tiempo de vida de los activos de la copropiedad, renegociar contratos con proveedores, revisar los costos financieros que cobran las entidades financieras en donde tiene productos la copropiedad, etc. |
| Aumentar ingresos : Promocionar el uso de las 谩reas comunes tales como salones comunales que generen ingresos adicionales a la copropiedad, alquiler de parqueaderos, establecer acuerdos comerciales para la venta de publicidad en las zonas comunes o la instalaci贸n de maquinas expendedoras de alimentos y bebidas, etc. |
Elaboraci贸n Presupuesto 2026
| Tenga en cuenta los siguientes aspectos al momento de elaborar y presentar el presupuesto de costos y gastos ante la Asamblea General de Propietarios.
1. - Discrimine en el presupuesto los 铆tems que se van a ver indexados por el porcentaje del SMLV decretado para el a帽o actual y considere un incremento con respecto al valor presupuestado para el a帽o anterior del 23% (inicialmente).
2. - Discrimine en el presupuesto los 铆tems que se van a ver indexados por el porcentaje del IPC establecido para el a帽o actual y considere un incremento con respecto al valor presupuestado para el a帽o anterior correspondiente al valor del IPC.
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| Fecha de la 煤ltima actualizaci贸n: Enero 6 de 2026.
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